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      【生活】二手房购买指南 | 彤哥哥的博客
    
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  <h2>【生活】二手房购买指南</h2>
  <p class="post-date">2023-02-01</p>
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    <section class="markdown-content"><h1 id="房产术语"><a href="#房产术语" class="headerlink" title="房产术语"></a>房产术语</h1><h2 id="现房"><a href="#现房" class="headerlink" title="现房"></a>现房</h2><ul>
<li> 通俗定义：即买即住的商品房，业主签订完商品房买卖合同后可以快速取得产权证。 </li>
<li> 官方定义：<strong>已取得土地使用证和产权证的商品房才是现房，并不是已建好的房子就叫现房，即现房≠已建好的房子。</strong></li>
</ul>
<p>现房优点：</p>
<ol>
<li>风险控制：房产为可见实物，选择性很多，烂尾风险几乎为0，放心购买。</li>
<li>品控保证：楼盘规划、户型设计、园林绿化、墙面质量、物业质量、小区安全性等其他细节都可以尽最大能力发现问题。</li>
<li>设施配套：随处可见的楼盘及周围环境，医院、学校、商场、地铁、公交、景区等软硬配套。</li>
<li>经济适用性：即买即住，无须新房那样还要等两三年后交房才可以入住，时间成本(小孩上学时间和装修时间)和经济成本(交房前租房费用和新房装修费用)很高。<br>缺点：</li>
<li>交易流程较复杂：楼盘核验以交易手续繁多，流程细节万一把握不住，容易被坑进去。</li>
<li>承担额外的税费：增值税、契税、个人所得税(一般为房东出，但羊毛出在羊身上，你懂得)、中介费等交易过程中其他费用。</li>
<li>产权年限：正常新房理论上产权70年(实际上从开发商拿地开始算，大概65年以下)，那么现房产权也会随着房龄不同进行一定程度的缩短。</li>
</ol>
<h2 id="期房"><a href="#期房" class="headerlink" title="期房"></a>期房</h2><ul>
<li> 定义：在建的、尚未完成建设、未交付且未取得商品房预售许可证和产权证的商品房。</li>
</ul>
<p>优点：</p>
<ol>
<li>价格优势：一般情况下，新房相比现房价格略低，节假日开发商及政策的优惠较多，首付也较低，短期内经济成本较低。</li>
<li>设计合理：新房一般会楼盘规划和户型设计会更加的主流，年轻代喜欢的格调。</li>
<li>装修优势：选择毛坯房，可以自定义装修。</li>
<li>质量优势：新房采用的建材都是新的，安全和质量都可以保证。</li>
<li>产权年限：年限长，住得更长久点。</li>
</ol>
<p>缺点：</p>
<ol>
<li>风险很大：风险无法控制，尤其是这两年，烂尾问题、交付时间延迟问题、开发商资金缺失间接导致房屋质量问题以及后续的维权问题随处可见。</li>
<li>规划和配套问题：新房大部分都是在城区外，设施配置待完善。</li>
<li>开发商口碑选择问题：行业内各个开发商口碑良莠不齐，自己需要高度辨别。</li>
</ol>
<h2 id="容积率"><a href="#容积率" class="headerlink" title="容积率"></a>容积率</h2><p>  容积率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction)，香港又称为<strong>地积比率</strong>，指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。</p>
<p>  例如，在1万平方米的土地上，有3000平方米的建筑总面积，其容积率为0.3%。<br>  由于现代都市建筑存在高层，因此容积率可以大于1.</p>
<p>  一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。</p>
<p> 对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。</p>
<p>  <strong>容积率越高，楼间距越小，采光越不好，人口密度越大，空气流通也差，居住舒服程度自然就很差。容积率低的住宅绿化率就高，居住舒服程度也会很高。</strong></p>
<p>容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：</p>
<ul>
<li>独立别墅为0.2~0.5</li>
<li>联排别墅为0.4~0.7</li>
<li>6层以下多层住宅为0.8~1.2</li>
<li>11层小高层住宅为1.5~2.0</li>
<li>18层高层住宅为1.8~2.5</li>
<li>19层以上住宅为2.4~4.5</li>
<li>住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅</li>
</ul>
<h2 id="建筑覆盖率"><a href="#建筑覆盖率" class="headerlink" title="建筑覆盖率"></a>建筑覆盖率</h2><p>  建筑覆盖率，又称为建筑密度，是指建筑物基底占地面积与总面积之比，除特别注明外，计算时一般包括附属建设物。<br>  一般来说，在各项附属建筑物都齐全的情况下，选择建筑覆盖率较低的小区较好，一个小区的住宅密度通常不会超过40％～50％</p>
<h2 id="公摊面积"><a href="#公摊面积" class="headerlink" title="公摊面积"></a>公摊面积</h2><p>公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的建筑面积。<br>共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（山墙）、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。<br>公摊面积在我国法律条文没有规定，具体多少完全取决开发商瞎整，消费者也未必搞明白公摊面积大小和公摊明细，这块一直就是个坑。</p>
<h2 id="得房率"><a href="#得房率" class="headerlink" title="得房率"></a>得房率</h2><p>  得房率是一套房子可供住房支配的面积（也就是套内建筑面积）和房子的建筑面积（也就是房子的销售面积）之间的比率。<br>  误区：买100平方的房子不等于实际居住100平方的房子。</p>
<h2 id="使用率"><a href="#使用率" class="headerlink" title="使用率"></a>使用率</h2><p>  房屋使用率就是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，可以反映出房屋使用面积的大小。<br>  通常来说，板楼的使用率大约为80％，塔楼的使用率大约为75％，写字楼的使用率大约为70％，商场的使用率大约为65％。<br>  使用率和人流量存在着密切的联系，人流量越大，使用率越低。</p>
<h2 id="实用率"><a href="#实用率" class="headerlink" title="实用率"></a>实用率</h2><p> 实用率是房屋套内建筑面积与建筑面积的百分比，大于使用率。<br> 通常来说，多层住宅的实用率一般在80％以上，高层住宅的实用率一般在75％以上，临街的独立商铺的实用率一般在80％以上。<br> 商品房的实用率越低，它的单价升幅也就越大；相反，实用率越高的楼盘，单价的升幅则越小。</p>
<h2 id="内拢面积"><a href="#内拢面积" class="headerlink" title="内拢面积"></a>内拢面积</h2><p>  内拢面积(Carpeted Area)为一个建筑业的术语，指的是室内可铺地毯的面积。必须为室内面积，墙身、窗台不包含在内。</p>
<h2 id="绿地率"><a href="#绿地率" class="headerlink" title="绿地率"></a>绿地率</h2><p>  绿地率是一定范围内的绿地占比，可以反映出居住环境品质。<br>  另外,它和一些相似但不同的概念容易混淆：</p>
<ul>
<li> 绿化率：指绿化植被的垂直投影面积占绿地面积的比例。</li>
<li> 绿视率：指人所看到的视野中，绿色植被所占的比例</li>
</ul>
<h1 id="未完待续。。。"><a href="#未完待续。。。" class="headerlink" title="未完待续。。。"></a>未完待续。。。</h1></section>
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      </a>
    
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    var d = document, t = 'script',
      o = d.createElement(t),
      s = d.getElementsByTagName(t)[0];
    o.src = u;
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  var hasLine = 'true';
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    $('figure pre').each(function(i, block) {
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      var lang = figure.attr('class').split(' ')[1] || 'code';
      var codeHtml = $(this).html();
      var codeTag = document.createElement('code');
      codeTag.className = lang;
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      $(this).attr('class', '').empty().html(codeTag);
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